楼宇设备的维修管理

设备维修、保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能及服务年限。设备维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。
（1）定期维修、保养管理
　　定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。
　　由于智能化系统比较复杂，系统设计及零部件皆为公司专利，系统发生故障必须由供货商维修，因而在选型时就要考虑供货商在本地区的维修能力，例如在本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。在制定维修保养合同时必须注意下述问题：。
·应明确规定彼此的责任范围。
·应含有制约保养承包单位零件价目表，可将此价目表作为合同附件之一。
·应包括制约保养承包单位的条款，如：逾期不作定期保养需罚款多少，重大故障或隐患若干时间内不能排除罚款多少、甚至解除合同等等。签定维修保养合同之后，还须对保养承包单位的工作进行监察，如每次到场保养时间，每次故障报修的日期／时间及故障排除的日期／时间等等，以便据此对表现不好的承包单位进行必要的追究。
（2）紧急维修管理
　　为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：
·对简单的急修工作应能于最短时间内完成。
·对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。
·对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。
·对紧急维修消耗的材料进行有效监控。
为达到上述目标，现代物业管理都采用"维修工作单"（或称工程联系单）的动作方式。
维修工作单的内容包括：
发单人填写部分：发单人姓名、发单日期／时间及问题简述。
收单人填写部分：收单人姓名、收单日期、时间、问题分类、问题处理办法及结果、材料消耗、完工时间、维修人签名、验收人签名等。
维修工作单的格式务求简洁、易懂，注重可操作性。在智能大厦里，维修工作单的传递可借助通信系统里的电子邮件来进行，十分快捷；还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警；工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。
（3）楼宇设备的增建、改造管理
　　基于大厦营运上的需要并避免大厦设备老化，应适当地对大厦内的设备、设施进行增建、更新和改造。比如，原设计功能与实际使用有矛盾、设备与设施未达到设计水准、因经营需要而改变原有用途、设施能耗大不符合节能要求、设备老化等，都可能要求扩容、更新与改造。在提交增建、更新或改造工程方案时，应注意阐明如下问题：
·说明设备现存问题。
·现存问题可能导致的最坏后果。
·建议的解决方案。
·经济性分析：说明须投资的金额与资金回收时间。通常，应将投资回收时间控制在五年以内。