物业智能化系统的运行管理

物业智能化系统的运行管理是现代物业管理的一个重要组成部分，控制中心就好比是一个智能楼宇的心脏，担负着创造和保持能满足一定要求的建筑室内环境的重任，其运行管理工作做的不好，会造成设备故障多、能耗大等问题，从而影响用户和物业管理企业的工作效率、经济效益甚至企业形象。
　　要做好这方面的工作，必须了解运行管理工作的目的和基本内容，明确运行管理工作要达到的基本目标，对影响管理目标实现的主要因素心中有数，知道需要具备什么样的条件是做好运行管理工作的基础，由此才能提高系统可靠性，提高管理的效率。
一．实现管理目标的影响因素
　　由于智能化系统组成的复杂性、设备的多样性、管道的隐蔽性、室外气象条件的多变性等原因，使得影响智能化系统达到满足使用要求、运行成本低、使用寿命长等基本目标的因素很多，其中主要的有以下几方面因素：
1． 系统设计与设备选用质量
　　包括系统形式选择是否恰当，设计是否合理，设备类型选用是否合适，容量是否匹配等。
2． 主要设备及仪器仪表的制造质量
　　包括产品质量是否符合有关技术标准，各项技术参数是否达到样本或铭牌、说明书标明的标准等
3． 系统及设备的安装调试质量
　　包括各种管道的制作、管线的敷设、设备安装是否按国家有关规范要求进行并达到其标准，经调试后是否达到设计和使用要求等。
4． 使用与操作质量
　　在使用与操作过程中，是否使用适当并严格按操作规程操作。
5． 维护保养质量
　　维护保养是否严格按有关规定按时并保质保量地实施了。
6． 检修与技改质量
　　包括检修是否按计划进行，该修的地方是否修好了，该换的零配件是否换了，出现故障或发生事故是否及时排除了；技改是否合适，技改后情况是否有改进等。
7． 专业管理队伍的质量
　　主要包括专业管理队伍组成人员的技术水平和责任心两方面，是否满足有关岗位职责要求等。
8． 管理制度质量
　　各专业性规章制度制订的是否科学合理、正确完善，相互间是否协调一致等。
9． 设备运行的环境质量
　　安装在室内的温湿度是否合适，安装在室外的是否有遮风挡雨的装置。
10．采用新产品、新技术的成熟度
　　采用的新产品或新技术是否成熟，使用是否对达到基本目标有利等。
11．室内外条件
　　室内是否出现持续超设计负荷情况，室外是否连续保持超设计条件情况等。
　　上述主要影响因素中，前三方面因素是先天存在的，其质量是好是坏对一般在建筑设备安装工程全部竣工后才接手进行物业设施管理的管理人员来说是无法控制的，但第4~10方面因素则是自己可以很好把握的，最后一方面因素原则上不考虑。
二．运行管理的基本内容
　　建筑智能化系统能否正常运行，主要取决于工程设计质量、施工安装质量、设备制造质量和运行管理质量四个方面的质量因素，任何一个方面的质量达不到要求都会影响系统的正常运行。从运行管理者的角度来看，前三方面的因素是先天性的，如果它们都符合相应的规范要求，就为运行管理打下良好的基础。但也可能存在或部分存在一些问题和缺陷，这就有可能会给运行管理带来很多麻烦。不管面对的是何种情况，运行管理都要做好运行操作、维护保养、计划检修、事故处理、更新改造、技术培训、技术资料管理等七项主要工作。
做好上述七项工作的前提是管理要制度化，操作要规范化，人员要专业化，职能要责任化。
1． 各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循，有法可依。
2． 各个操作项目都要制订出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作。
3． 管理、操作、维修人员都是专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核的人。
4． 专业技术管理人员、班组长和工人分工明确、职责清楚。